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“首付貸”如何真正被堵住?針對性金融產品或可解決

2017-11-13 09:15:47 金融時報  馬梅若

“首付貸”如何真正被堵住?針對性金融產品或可解決

  近日,住建部會同人民銀行、銀監會聯合部署規範購房融資行為,明確嚴禁房地產開發企業、房地產中介機構違規提供購房首付融資;嚴禁互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供“首付貸”等購房融資產品或服務;嚴禁房地產中介機構、互聯網金融從業機構、小額貸款公司違規提供房地產場外配資;嚴禁個人綜合消費貸款等資金挪用於購房。

  應當說,嚴查“首付貸”等資金違規進入樓市,是本輪打擊樓市投機、防範地產泡沫的重要舉措,同時也是強化金融監管布下的關鍵一子。嚴查之下,資金違規入樓市的勢頭有所放緩,但深入調查發現,仍有不少機構的產品披上“馬甲”,違規流向樓市。

  那麽,“首付貸”屢禁不止的背後究竟反映出哪些問題?

  首先,部分消費貸等金融產品為何會被濫用為”首付貸“?

  其實,這並非消費貸首次被濫用。據業內人士反映,2014年股市行情火熱之時,部分消費貸、信用貸也流向了股市。而隨著樓市投資回報率走高,消費貸類產品又轉移至樓市。

  不可否認的是,消費貸類產品在一定程度上滿足了部分消費者在大額消費方面的資金需求,也適應了消費升級的趨勢,但是,該類產品屢屢被濫用也透露出一些問題:一是這類產品是否能夠真正滿足消費升級的實際需要;二是這類產品可能存在監管漏洞。

  從需求端來看,實踐中消費貸的客戶往往是收入、職位穩定的公務員或者大企業員工。這部分群體大多有還款能力且信譽良好。但是,從另一個角度來講,這部分群體在日常生活中往往並不缺錢,消費貸要麽停滯在賬戶上,要麽用於買“大件”(通常是房子)或者“投資”。

  從供給端來看,金融機構選擇客戶時延續了“低風險”的思路,而往往沒有選擇最有需要的客戶。更重要的是,消費貸類產品監管較難,貸款使用的流向很難預測和控制。雖然有優質客戶,但缺乏合理、有效的風控機制,也在一定程度上埋下了風險隱患。

  其次,為何消費者會選擇使用“首付貸”?

  “首付貸”的主要使用群體究竟是剛需購房者、換房者還是投機者?筆者了解到,一線城市申請“首付貸”的消費者部分為換房者。由於前套房交易流程未完,而下一套房又“搶時入市”,往往不得不借用“首付貸”類產品先行墊資;此外,還有部分尚未開發成熟的地區房地產開發商會主動提出無息墊資部分“首付”,以較低門檻先吸引消費者購房。

  盡管具體比例尚不得而知,但可以看到,的確存在部分剛需購房者會主動或被動選擇“首付貸”類產品,這部分人多屬於“搶跑入市”者。同時,也不乏部分純粹的投資性甚至投機性購房者出於對房價會漲甚至會大漲的預期而借用“首付貸”購房。

  再次,變花樣的“首付貸”如何被真正堵住?

  “首付貸”風險毋庸贅述,從監管層近期一系列的表態和實際行動不難看到,監管層已經雷霆出擊,嚴監嚴管嚴控措施開始陸續出臺、落地。

  毫無疑問,加強監管並提高違規成本將在很大程度上整治亂象。但是,嚴管之外,如何更大限度地防止“首付貸”披著“馬甲”重回市場呢?

  “首付貸”的根源在於此前樓市長達數年的穩定高回報,而金融產品設計的簡單化則未能有效遏制“首付貸”進入市場。因此,問題可以從這兩個方面著手進行解決。

  一是疏解樓市壓力,特別是“搶跑入市”的壓力。這方面的政策已經出臺很多:包括增加熱點城市土地供應,加大公租房、保障房檢核力度,鼓勵租售並舉、租購同權等舉措,通過建立“多主體供給、多渠道保障和租購並舉的住房制度”來滿足更多人“居者有其屋”的剛需。也正是在上述政策以及毫不含糊的限購、限貸、限售政策的綜合發力下,樓市發展預期已出現分化。有市場人士預計,樓市普遍性的小幅降價將開啟。

  二是提供更有針對性的金融產品,來滿足住房剛需者。與購房使用杠桿相比,租房使用杠桿可謂難上加難,不僅銀行貸款渠道不暢,公積金提取也較為不便。盡管目前租房也可使用公積金,但限制較多且需要出具納稅證明,令很多租戶知難而退。這種情況也在一定程度上刺激了部分猶豫購房者加速購房計劃。這類群體的財務能力多較為普通,也是“首付貸”的潛在使用者。

  總之,對於“首付貸”,在嚴打嚴防之外,關註其產生的根源,厘清其背後的問題,並對癥下藥,推出更優質的金融產品,才是當務之急。

(責任編輯:宋巖 HN104)
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